א. ההליך
1. התובעים הם חוכרים לדורות של 16 דירות מגורים, מתוך 18 דירות מגורים, בבית המשותף הבנוי במקרקעין המזוהים כחלקה 11 בגוש 11196, וכתובתו ברח' חביבה רייך 41 - 43 - 45 (להלן - "
הבית המשותף").
הבעלות בדירות רשומה על שם קרן הקיימת לישראל.
2. בתביעתם שלפני עותרים התובעים, לכך שהנתבע יחויב לפצותם בסכום כולל של 1,790,000 ש"ח, כערכו לתאריך 3.6.2012 (תאריך הגשת כתב התביעה המקורי).
3. עילת תביעתם של התובעים מבוססת על הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו - 2006 (להלן - "
חוק הפיצויים"), הקובעת לאמור:
"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה - בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה."
4. על פי סעיף ההגדרות בחוק הפיצויים, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" הם בעלי הדירות - ולפי הגדרת "בעל דירה" בחוק הפיצויים וסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, אף החוכרים לדורות - "שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מכלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם ...".
ככל שהדברים נוגעים לתובעים בתביעה שלפני, הרי הם "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות". התובעים הם בעלי זכויות החכירה לדורות ב- 16 דירות מתוך 18 דירות (כלומר, 88% מקום בו המינימום לפי החוק הוא 80%), ולדירותיהם צמודים 16/18 חלקים מהרכוש המשותף (כלומר 88% מהרכוש המשותף, מקום בו המינימום לפי החוק 75%).
5. תביעת התובעים הוגשה נגד הנתבע - עזבון המנוחה פוליקסנה שוורצברגר ע"ה (להלן - "
הנתבע") - ואין מחלוקת בין הצדדים, שהיורשת היחידה של העזבון היא הגב' רגינה שוורצברגר (אף כי טרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה). הגב' שוורצברגר, היא זו שכלפיה מופנות טענותיהם של התובעים, באשר היא זו המתנגדת, בשם הנתבע, להצטרף לתוכנית לפינוי ובינוי שהתובעים מבקשים ליישם בבית המשותף.
ב. העובדות
6. כאמור, בבית המשותף הנזכר 18 דירות, והן רשומות בבעלות קרן הקיימת לישראל. לבית שלוש כניסות, והוא בן שלוש קומות. התובעים הם בעלי זכויות החכירה לדורות ב- 16 מדירות הבית המשותף. הנתבע הוא החוכר של יחידה מס' 4, המצויה בקומה השנייה, בה מתגוררת הגב' שוורצברגר.
זכות החכירה ביחידה מס' 18 רשומה על שם הגב' מרגרוט גליק ע"ה. בתחילה הוגשה התביעה גם נגד עזבון המנוחה הגב' מרגרט גליק, אך לאחר שיורשי המנוחה הצטרפו לתוכנית שיזמו התובעים, התביעה נגד עזבון זה נמחקה.
7. כעולה מנסח רישום המקרקעין, אשר צורף לכתב התביעה, שטחה הרשום של כל דירה הוא 40 מ"ר, ולכל דירה צמודים 1/18 חלקים ברכוש המשותף.
8. בתאריך 4.7.2006 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תוכנית מתאר מקומית, המהווה שינוי לתוכנית מס' חפ/2187, וכותרתה "התחדשות עירונית - עיבוי מתחם חביבה רייך". הודעה על אישור התוכנית פורסמה בתאריך 8.11.2007.
התיקון לתוכנית המתאר נעשה על בסיס הוראת סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה הוסף לחוק זה בעקבות תיקון שנעשה בחוק לפי סעיף 18(5) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת 2002), תשס"ב - 2002 (ס"ח תשס"ב, 146).
9. בהסתמך על תוכנית המתאר לעיבוי הבינוי, החלה על האזור בו מצוי הבית המשותף, התקשרו התובעים עם יזם, לצורך ביצוע פרויקט לעיבוי הבניה.
בקווים כללים, ההתקשרות עם היזם כרוכה בכך שצו רישום הבית המשותף יתוקן, ותיווסף לבית המשותף יחידה מס' 19, לה יוצמד כל הרכוש המשותף וכל זכויות הבניה. לאחר מכן יפנו בעלי הדירות את דירותיהם, והיזם יבנה בניין חדש במקום הבניין הקיים. עבודות הבניה תימשכנה לכל היותר 20 חודשים. במסגרת עבודות הבניה שתבוצענה, תתווספנה לבניין עוד 7 דירות חדשות. בתום הבניה יקבל כל בעל דירה בשטח של 75 מ"ר. כל דירה תכלול ממ"ד (כחלק משטח הדירה), מרפסת בשטח של 8 מ"ר, ומחסן בשטח של 2 מ"ר. כמו כן תיבנה בבניין מעלית.
לצורך הבטחת התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות, התחייב היזם להמציא לכל בית אב ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 על סך 300,000 ש"ח. הערבות תופחת ככל שהבניה תתקדם, ותבוטל עם סיום הבניה.
על פי המוסכם, בעלי הדירות יידרשו לפנות את דירותיהם במהלך תקופת הבניה, אך הם לא יישאו בעלות כספית כלשהי עבור הדירות החדשות שתיבנינה עבורם, שכן עלות הפרויקט תמומן ממכירת אותן 7 הדירות החדשות שהיזם יבנה בנוסף לאלה הקיימות בבניין.